Galatasaray Adası'nın kira geliri ne kadar olmalı?

Olağan genel kurul gündeminde 12.madde dikkat çekici:

‚ (...) Galatasaray Adası’nın (iç ve dış reklam alanları gelirleri dahil) yıllık 2.500.000 ABD Doları altında olmamak kaydıyla (...) kiralanması konusunda Yönetim Kurulu’na yetki verilmesi, (...)’

Bilindiği gibi Galatasaray Adası 2006 yılında Reina’nın da sahibi olan Mehmet Koçarslan’a kiralanmıştı. Yapılan anlaşma 2 artı 2 yıl olmak üzere en fazla 4 yılı kapsıyordu. Kira bedeli ise toplam yıllık 400.000 dolardı. İlk 2 yıllık bölümün sonunda Galatasaray Spor Kulübü kiracının adaya 2 milyon dolar veya üstü yatırım yapıp yapmadığını kontrol edecek, yapılmışsa anlaşma 2 yıl uzamış sayılacaktı. Yapılan araştırmada kiracının gerekli yatırımı yaptığı tespit edildiği için anlaşma gereği kira sözleşmesi otomatikman Kasım 2010’a kadar uzatıldı.

Adnan Polat başkanlığındaki yönetim kurulu beklenmedik bir kararla Nisan 2009’da Galatasaray Adası kira sözleşmesinin 5 yıl daha uzatıldığını duyurdu. Genel kurulu onayı alınmadan uzatılan kira sözleşmesi, 2010’da yapılan Olağan Mali Genel Kurulda yapılan oylama sonucu iptal edildi. Bu kararla ilgili yönetim kurulunda bulunan Mehmet Helvacı, hukukçu kimliği ile ‘Koçarslan’ın kiracı değil, işletmeci olduğunu ve sözleşme yapmanın genel kurulun iznine bağlı bulunmadığını’ iddia ederken, Adnan Polat ‘Bu tuhaf iptal, Galatasaray teamüllerine uymadı, şık olmadı. Umut ediyorum zarar vermez. Adnan Öztürk, bir aydır ciddi çalışmalar yapıyor. Tek tek üyeleri arıyor. Ancak ben kulübü seçim sürecinden uzaklaştırmaya çalıştıkça, toplantıda bu havanın oluşması hoş olmadı’ diye tepki gösteriyordu.

Bu karara rağmen, aynı zamanda kulüp üyesi olan kiracı Koçarslan tahliyeyi kabul etmedi. Bunun üzerine açılan tahliye davası Adnan Öztürk aşağıdaki açıklamayı yaptığında halen devam ediyordu:

‘Ünal Aysal, İnan Kıraç ve bazı yöneticiler, Ada’nın bir 5 sene daha Koçarslan’da kalması için ısrar ederken, ben buna karşı çıktım ve bazıları ile ciddi sürtüşmem oldu. Mahkeme ne kadar uzarsa uzasın, kontrat Mayıs 2014’te son bulacağı için, kontratı uzatmak isteyenlerin acele etmesi doğaldı. Ada, 2006 yılından beri senelik 400 bin dolardan kira karşılığı Mehmet Koçarslan tarafından işletiliyor. Yaptırdığım resmi değerleme çalışmasından çıkan rakamın, sadece restoranlar için, sponsorluk-reklam hariç yıllık 3 milyon 600 bin dolar olduğunu, Galatasaray’ın bu işten sadece maddi olarak çoktan 20 milyon dolar zararı olduğunu gerekli ortamlarda ısrarla söyledim ve resmi olarak yazdım, ama hiç bir şey değişmedi....’

Bu süreç zarfında devam eden ve zaman zaman hakkında ‘yönetim yeterli ilgiyi göstermiyor, kulüp avukatları davalara girmiyorlar’ gibi dedikodular dolaşan tahliye davası Eylül 2013’de sonuçlandı ve mahkeme Galatasaray Kulübü’nü haklı bularak uzatılan sözleşmenin geçersiz sayılmasına ve kiracının adayı tahliye etmesi gerektiğine hükmetti. Mahkeme kararı ile Kasım 2010’dan beri haksız şekilde adayı işlettiği ortaya çıkan Koçarslan, Galatasaray Kulübü’nün bu yönde bir girişimi olursa Kasım 2010’dan sonraki dönem için yeni hazırlanacak değerlendirme raporunda ortaya çıkacak kira bedelini geriye dönük ödemek zorunda kalabilir. Tabii bu süreç içinde kulübe ödediği yıllık 400 bin dolar bu bedelden düşülecektir. İlk kira sözleşmesinde bulunan  400 bin dolarlık miktar o dönem gereken yatırım düşünüldüğünde makul karşılanabilir ama sözleşme bitiminden sonraki süreç için bu bedelin kabul edilmesi beklenilemez.

Galatasaray Adası’nın kirası ne kadar olmalı?

Galatasaray Adası’nın birebir bir örneği olmadığı için ancak benzer tesislerin kira getirilerine bakarak bir sonuca varabiliriz. Galatasaray Adası’nda

·         Etkinlik alanı ( 700/1500 kişilik)

·         Gece Kulübü (150/400 kişilik)

·         3 ayrı restoran (400/550 kişilik)

·         Olimpik havuz/ Etkinlik alanı (300/1200 kişilik)

bulunuyor.

Benzer bir konumu olan Kız Kulesi’ni de etkinlikler için kiralamak mümkün. 220 kişilik kapasitesi olan Kız Kulesi’nin işletmecisi yaşadığı finansal zorluklar nedeniyle Kız Kulesi’ni devretmeyi düşünmüş. Kalan 38 yıllık kullanım hakkı için toplam 22 milyon euro değer biçmiş. Yüzde 10 iskonto faizi kabul edilirse bu bedel yaklaşık yıllık 2,25 milyon euro, yani yaklaşık 3 milyon dolar eder.

Kız Kulesi’nin 220 kişi kapasiteli restoranın yıllık kirası/bedeli 3 milyon dolar olarak hesaplanıyorsa, Galatasaray Adası’nda bulunan ve kış aylarında toplam 400, yaz aylarında terasla birlikte toplam 550 kişi misafir edebilen restoranların kira değeri Kız Kulesi işletmesinin değerlendirmesinden daha az olabilir mi? Yukarıda Adnan Öztürk'ün hazırlattığı değerlendirme raporunda da sadece restoran bölümlerine 3 milyon 600 bin dolar değer biçildiği görülüyor.

Ada’da ayrıca iki büyük etkinlik alanı ve bir gece kulübü/bar mevcut. Bunlar için de en azından restaurantlar için biçilen değer hesaplanabilir. Toplamda 8 ila 10 milyon dolar arasında değere ulaşmak mümkün. Yatırımcılar için çekici olması bakımından %20 oranında indirime gidilse bile 6 ila 8 milyon dolarlık bir kira getirisi hedeflenebilir. Yine yatırımcı lehine düzenleme yapılarak, bu kira hedefinin bir bölümü gelir payı olarak istenenebilir (örnek olarak 5 milyon dolar yıllık kira ve yıllık gelirin %5’i gibi).

Normal kira gelirinin yanı sıra isim, reklam ve sponsorluk hakları ayrıca değerlendirilmelidir. Şu an adada işletmeyi yürüten ‘Suada’nın resmi internet sitesinde sponsor olarak Denizbank, Digitürk, Coca Cola, Le Meridien, Renault, AkSigorta, Uludağ İçecek, Franke Mutfak Sistemleri, Damat Tween, Doping İnternet ve Park Elektronik Ses, Işık ve Görüntü Sistemleri’ni göstermiş. Anlaşılacağı gibi işletmenin eşsiz konumu nedeniyle sektörlerinde en iyi durumda olan şirketlerin sponsor olarak kazanılması zor değil. Bu artı değer de kira gelirlerinde değerlendirilmesi gerekir. Bu bağlamda kira bedelinin, yatırımcılarla yapılacak pazarlıklar sırasında yukarıda belirlediğimiz değer aralığında asgari değere değil, zirve değere daha yakın olması gerekir.

Galatasaray Adası’nın reklam hakları kulüpte kalmalı ve işletmecinin stratejik düşünceleri de dikkate alınarak ayrıca pazarlanmalıdır. Tabii adayı kiralayacak işletme sahibi de bu alanları almak için teklif verebilir. Bu reklam haklarının değeri yaklaşık 1 milyon dolar olarak hesaplanıyor.

Bu değerlendirmeler ile Kasım 2010'dan beri adanın bir nevi işgal altında olması kulübe her yıl 7 milyon dolar (6 miilyon dolar kira artı 1 milyon dolar reklam hakkı) yani Kasım 2014'e kadar 4 yıl içinde toplam 28 milyon dolar kaybettirmiş olacak. İşletmecinin ödediği, adanın gerçek değeriyle ilgisi olmayan kira bu bedelden düşüldüğünde bile kulübün zararı 26 milyon dolar civarında oluyor. Bu zararın adayı haksız bir biçimde işleten kiracıdan mahkeme yoluyla talep edilip edilmeyeceğini göreceğiz fakat yönetimlerin bu kişi ile yakın temasta olması ve adayı tekrar ona kiralamak istemeleri bu ihtimalin çok düşük olduğunu gösteriyor. Açılacak davada mahkeme işletmeciyi gerçek değer üzerinden tazminat ödemeye zorunlu bırakmasa bile, Adnan Polat yönetiminden bu zararın tazmini istenmelidir. Tüzükte yönetim kurullarına sadece vergi ve SGK kesintileri ile ilgili maddi sorumluluk yüklenmiş olsa da bu, yönetim kurullarına kulübün malvarlıklarını değerlerinin altında satma veya kiralama hakkını vermez.

Yatırımcılara sağlanacak kolaylıklara karşılık Galatasaray kulübü üyeleri için imtiyaz ve havuzun belirli gün ve saatlerde yüzme şubesinin kullanımına açılması beklenebilir. Ayrıca adanın isminin değiştirilmemesini istemek de aşırıya kaçmayacaktır. İşletmeler tabii ki ada içinde kendi isimlerini kullanabilir ama işletmelerin Galatasaray Adası’nda yer aldığını belirtmek işletmeler aleyhine olmayacağı gibi, kulüp üyelerini memnun edecektir. Galatasaray Adası’nda bulunan işletmelerin isimlerinde ‘ada’ kelimesini bulundurmaması da isim karışıklığı yaşanmasını engelleyecektir.

Sonuç olarak Olağan Mali Genel Kurulun 12. maddesi şöyle revize edilse daha uygun olur düşüncesindeyim;

"12. Beşiktaş Kuruçeşme’de 5 Pafta, 369 Ada, 1 Parsel’de bulunan Galatasaray Adası’nın (iç ve dış reklam alanları gelirleri dahil) yıllık 5.000.000 (beş milyon) Amerika Birleşik Devletleri Doları altında olmamak kaydıyla ve adanın isminin 'Galatasaray Adası' olarak muhafaza edilmesi, içindeki işletmelerin isimlerinde 'ada' ibaresi kullanılmaması ve sadece sporcu ve üyelerimizin kullanımına tahsisli bir restoranın muhafaza edilmesi ve yine sporcu ve üyelerimizin havuz tesislerinden ayrıcalıklı olarak yararlanma haklarının muhafaza edilmesi ve davalı olunan eski kiracıya en az yukarıdaki bedelden hesaplanarak 4 yıllık zararın tazmin edilmeden tekrar kiralanmaması koşulları ile kiralanması konusunda Yönetim Kurulu’na yetki verilmesi,"

Kaynaklar: Galatasaray.org, hayrikozak.com, Milliyet.com.tr – Mali Genel Kurul haberi (28 Şubat 2010), Fanatik.com.tr - Adnan Öztürk röportajı (25.06.2013), DHA – Mahkeme kararı (18 Eylül 2013), Wikipedia – Galatasaray Adası, kizkulesi.com.tr, emlakfocus.com – Kız Kulesi satılıyor haberi (25 Temmuz 2013 emlakfocus.com/2013/07/25/kiz-kulesi-gunlugu-48-bin-eurodan-yeniden-satiliyor, Suadaclub.com.tr